疫情围城 长租公寓“抢钱”求生

来源:财经网 2020/02/21
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导语

长租公寓面临的不仅是自身商业模式的挑战,还有来自监管的潜在风险,疫情这只黑天鹅,不过是加速了行业中本就存在的危机的爆发。

2020开年,一场席卷中国的疫情加速了长租行业危机的到来。

业主贺晴发现,在她明确拒绝提供"免租期"后,蛋壳公寓还是单方面为她设置好了30天的"免租期"。也就是说,贺晴收租日期被推迟了一个月,并且在下一个收租日里,她只会收到两个月的房租。这一强制性举措被展示在她蛋壳账户的付款计划页面上。

截图来自蛋壳APP界面

截图来自蛋壳APP界面

贺晴在成都拥有一套闲置房源,去年6月,她与蛋壳公寓签订了房屋托管合同,收租方式是押一付三,合同期超过5年。

2020年1月24日,本应是蛋壳公寓向贺晴支付下一季度房租的日子,但直到她2月6日主动联系蛋壳客服之前,都没有收到蛋壳公寓应支付的房租,也没有接到其他关于付款延期的通知。

"那天下午,我连续打了4、5通电话,才从蛋壳客服处知道租金的付款日期已经被延后了一个月。"贺晴说。

这时,距离蛋壳与她约定的付款日期已经过了14天。

就在蛋壳公寓被质疑"强制性免租"的同时,自如公寓和青客公寓也接连被爆出借疫情敛财的丑闻。

新冠病毒的影响在长租行业中蔓延。既定的复工日期一再延迟,各地交通不同程度的封锁更使得一、二线城市的人流前所未有地减少,面对空置率的上升和经营成本的压力,几家行业头部运营商脆弱的资金链也被迫浮出水面。他们开始以各种手段挤压业主和租户的利益,谋求更加充分的资金腾挪空间。

不充分的借口:"不可抗力"

得知"免租期"一说后,贺晴通过物业联系上了自己的两名房客。她从蛋壳APP上的业主账户中看到,自己的四间房中有两间是"已出租"状态。

"两个租户都说已经交过2-3月份的房租了,而且他们也没有从蛋壳公寓获得任何租金优惠。"贺晴告诉财经网,其中一名租户已经以"租金贷"的形式把一整年的租金预付给蛋壳公寓。

根据贺晴提供的该租户租房合同显示,该租户从金融机构贷款并一次性将一年的租金预付给蛋壳公寓,在租住期间,租户按月向蛋壳公寓支付的租金其实是用于向提供租金贷的金融机构分期还款。

财经网了解到,在一个蛋壳业主群里,与贺晴有相同遭遇的业主超过200人,其中60%的房源都是满租或者75%的房间在租状态。许多业主表示,蛋壳公寓自始至终都不是协商的态度,甚至不主动告知业主就直接执行了免租。他们认为,这种单方面的强制性免租不仅是道德绑架,更是在侵害他们的合法权益。

被疫情逼出利刃的不止是蛋壳公寓,多位业主反映,头顶"长租公寓第一股"光环的青客公寓也正在强制要求业主免租。在业主提供的通话录音中,一位青客员工告诉他,"公司已经给我们下了死命令,必须让你们免租",如果业主不同意免租,青客公寓将以"不可抗力"为由解约。

"你不免租,我们也没钱付你租金。"上述青客员工说。

贺晴认为,如果房租减免真的直接给到了自己的租户,"当然一点问题都没有"。多位业主们也有着同样的顾虑,即在没有任何合同约束的情况下,免租金额相当于进入了一个黑箱,他们不知道自己的好意会沉淀在蛋壳这家公司里,还是真的能传达到租客身上。

这样的顾虑并非毫无根据,据了解,只有少数特定租户能够获得租金优惠。

"他们用'免租'的噱头吸引新客户,老客户不会得到任何租金减免。"一位上海的青客公寓租户表示。在一个青客公寓的租户群中,租户们均表示没有收到任何租金优惠。另有一位租户在该群中展示了自己与青客房管员的聊天记录,他的房管员明确表示,只有新签客户可以在疫情期间享受一个月的免租期。

根据蛋壳公寓发布的补贴条款,只有在2月份合同期满的租户有机会获得一个月的免租期。蛋壳宣布,只要他们选择在蛋壳续租,就能享受首月减免50%租金,3月份支付50%月租金作为疫情补贴,并且住满6个月后再返20%月租金的优惠措施。

"不可抗力"是长租公寓向业主要求一个月"免租期"最重要的理由。

中闻律师事务所的律师贾虹向财经网解释,虽然此次疫情确实是各方不能预见、不能避免且不能克服的客观情况,满足"不可抗力"的基本构成要素,但"对住宅类房屋而言,疫情下房屋仍由租户占有使用,没有造成住宅租赁合同不能履行的后果,在没有特别约定、没有特殊情况发生时,疫情不会对住宅租赁构成不可抗力"。

"不能简单以'不可抗力'为由,要求业主提供免租期、要求租户涨租或解约。"贾虹表示,长租公寓这样的做法没有合同或法律依据,并不合理。

2月6日至17日期间业主贺晴持有的房源入住情况

2月6日至17日期间业主贺晴持有的房源入住情况

此外,她指出,长租公寓想要适用不可抗力条款部分或全部免除合同责任,还需要满足履行通知义务和避免损失扩大这一条件,即需要把受不可抗力影响不能履行协议的情况,及时通知到合同相对方,以减轻可能给另一方造成的损失,同时,长租公寓还应当在合理期限内提供权威机构出具的不可抗力证明。

缘何"抢钱"求生?

除蛋壳公寓、青客公寓单方面拒付业主房租外,2月初,自如公寓也被多为租户投诉"坐地起价",续租时租金上涨幅度高达30%-40%。

前者是"节流",后者是"开源",无论是哪一种方案,长租公寓运营商们目的无非是为现金流争取一段喘息之机。

"长租公寓企业一旦停止招租,就意味着现金流被掐断。"乐乎公寓CEO罗意在接受中新经纬采访时曾表示,尤其是分散式长租公寓选择的是"二房东"模式,加上行业淡季、租金下滑等因素,疫情对现金流的影响更大。

"二房东"模式是指长租公寓运营商从分散的房东手中取得房源,经过标准化改造或装修后再进行转租,从而赚取租金差价。自如、蛋壳、青客等品牌公寓都采取了这种分散运营的模式。

与之相对应的是集中式长租公寓,即运营商通过收购或租赁的模式取得项目整体的管理权(通常为整栋楼或整栋楼中的几层),统一进行改造后进行出租。这种模式以万科、龙湖、碧桂园等开发商为代表。

近期,疫情引发的一系列事件正在表明,这个稚嫩的行业还远远没有决出真正的优胜者,即使是成功上市的青客公寓和蛋壳公寓,在经营中都还存在着显著的危机。

根据蛋壳公寓发布的招股书显示,该公司净亏损的规模正在持续扩大。2017年、2018年,蛋壳公寓分别发生净亏损2.71亿元、13.69亿元。截至2019年9月30日的九个月内,蛋壳公寓的净亏损扩大到25.16亿元,较2018年同期增长约210%。

自2017年起,蛋壳公寓的营业成本也一直居高不下。财务数据显示,蛋壳公寓2018年营业成本占收入的比重由2017年的133.3%上升至145.6%,2019年前九个月该比例为146.3%。也就是说,如果蛋壳公寓继续保持2019年前九个月的经营效率,那么每增加一间房源,该公司就将亏损2450元。

这个越经营越亏损的死循环不断拉紧现金流,更加剧了蛋壳公寓资金链的脆弱性。

截至2019年9月30日,蛋壳公寓账面上的现金和受限制金额已经为负,即该公司今年前九个月的现金支出已经超过现金收入1.67亿元,经营状况入不敷出,寻求资金补充迫在眉睫。

更先一步上市的青客公寓资金状况同样恶劣。

早在2019年10月就陆续有租户反映,退租后,青客公寓一直没有退还押金。一位南京的青客业主自称去年11月起就没有收到青客公寓本应支付的租金,还有多位租户反映自己的房管员因青客拖欠工资已经离职。

根据青客公寓2月19日发布的年度报告,该公司2019年度净亏损达4.98亿元,资产负债率达145%,流动负债是其流动资产的2.8倍。这说明青客公寓早已资不抵债。

但扩张还在继续。青客公寓在年报中披露,2020年1月该公司与一家租赁中介公司签订了协议,收购了其分布在四川、重庆两地约47000个房源,青客公寓已为此项协议支付了2亿元的定金。据青客公寓估计,该协议对价约为5.8亿元,将在2020年末按照资产质量评估价格支付剩余款项。而2019年度,青客公寓结余的现金及现金等价物仅为2.51亿元。

与蛋壳公寓相同,青客公寓期末结余的现金基本来自于融资活动,经营活动现金净额与投资活动现金净额全部为负。根据青客公寓的年报披露,其融资活动的现金流入主要为直接从金融机构收到的分期租金贷款,也就是租户通过"租金贷"模式支付的预付租金。2019年度,青客待偿还的租金分期贷款为14.43亿元。

"租金贷"带来的预付租金收入是长租公寓最重要的现金流来源,但监管的整顿已经开始。自2019年12月13日起生效的《关于整顿和规范房租租赁市场的意见》要求,到2022年底,长租公寓应确保通过"租金贷"这类分期付款方式获得的租金收入在总租金收入中的占比不超过30%。

据蛋壳公寓招股书披露,截至2019年9月30日,使用"租金贷"的租户比例为67.9%。同期青客公寓披露的数据为62.6%。

长租公寓面临的不仅是自身商业模式的挑战,还有来自监管的潜在风险,疫情这只黑天鹅,不过是加速了行业中本就存在的危机的爆发。

租户的"祈祷"

"长租行业的演变是一个长期的过程。"独立评论员周正国说,"从中国人开始普及住房,到有闲置的房源来出租,也不过才20年",房屋供给量要增加,监管要完善,这些都需要时间。

根据中国住建部数据,现阶段一、二线城市租房比例已达到50%以上,而长租公寓等规模化运营的中介机构所占的市场份额仅为2%,远低于发达国家水平。根据美国人调局统计,美国大部分地区的房屋租赁市场中,专业中介机构的占比都在35%以上。

周正国认为,长租公寓品牌加入市场竞争后,会逐步带来一些正向作用,包括整合租房市场、集中度增加、散户房东减少、通过专业的管理水平提升租户的满意度等。

"前提是监管到位。"他说。

目前中国现行的法律法规中,尚无专门针对租金管理和长租公寓行业准入许可的制度。住建部曾于2017年5月发布过一份《住房租赁和房屋销售管理办法》的讨论草案,其中指出不允许合同一方单方面调整租金或驱逐租客,建立基于市场公允价格的租金公示制度并加强对住宅租赁企业的审查等。但这份草案最终截止于2017年6月19日。

一位租房中介曾告诉财经网,长租公寓运营商加入市场竞争后,业主的选择多了起来,有些精明的业主甚至会把几个中介拉进一个群,以"拍卖"的方式"价高者得"。

"价高者"往往是长租公寓运营商。2017年以后,大量涌入的资本支持着他们不断推高收房价格,其他竞争者被挤出市场。

成也萧何,败也萧何。随着资本热情的消退,这种不计成本的"抢房大战"难以为继,缺乏现金补给的长租行业成了"暴雷"重灾区。据房东东数据,2019年共有45家长租公寓运营商因"高收低租"等激进扩张手段导致的资金链断裂而倒闭。

从新生到成熟,每一个行业在调整发展的长跑中,总有企业会倒在路上。而为这些企业垫背的,往往是无数个人用户的利益。

"只要青客公寓能好好地活到2021年,免不免租都无所谓了。"一位租户为青客公寓的健康经营"祈祷"着,他在去年年底刚以"租金贷"的方式与这家公司签订了一年的合约。

(应受访者要求,贺晴为化名)

编辑: 杜晓彤
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