青客发上市后首份年报:2019年净亏损4.98亿元 现金流持续承压

来源:财经网 2020/02/21
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导语

上市以来,青客公寓的股价一路下跌。截至发稿前,青客公寓每股存托凭证(ADS)价格为12.45美元,跌破发行价17美元,总市值约5.96亿元。

2月19日,第一家成功赴美上市的长租公寓青客发布了首份年度报告。年报数据显示,青客公寓已连续3年亏损,2019年净亏损达4.98亿元,与2018年的4.99亿元亏损基本持平,2017年净亏损为2.45亿元。也就是说,青客公寓近三年累计净亏损已达12.42亿元。

年报披露,2019年,青客公寓实现营业收入为12.34亿元,同比增长38.65%;净收入的增加主要是由于租赁单位数量上升。

青客公寓的营业收入由租赁服务和增值服务带来的收入构成。其中,租赁服务收入较2018年增长36.64%达10.89亿元,占同期总收入的88.3%;增值服务收入为1.45亿元,较2018年增长55.5%。

收入在增长,青客公寓的资金状况却在恶化。根据年报数据,青客公寓2017年、2018年、2019年的资产负债率分别为137.17%、143.82%和145.02%,说明该公司早已资不抵债,股东权益连续三年赤字。

此外,流动资产扣减流动负债得到的差额是支撑企业日常经营周转的营运资金,青客公寓连续三年录得营运资金为负。

财经网计算发现,2019年度,青客公寓的流动负债已经是其流动资产的2.8倍。青客在年报中披露,"租金贷"形成的预付租金收入是其流动负债的主要构成部分,如果租户提前退租,青客公寓需承担一次性退还贷款的责任。也就是说,一旦租户退租率升高,青客公寓持有的流动资产对其流动负债可能出现的挤兑风险几乎没有覆盖能力。

扩张还在继续。青客公寓在年报中披露,2020年1月该公司接手了一家租赁中介公司分布在四川、重庆两地约47000个房源,预计合同总对价为5.8亿元,青客公寓已为此项交易支付了2亿元的定金。青客公寓需在2020年末按照资产质量评估价格支付剩余款项,而2019年度,青客公寓结余的现金及现金等价物仅为2.51亿元。

青客公寓的现金流增长基本来自于融资活动。年报数据显示,2017年至2019年,青客的经营活动现金净额分别净流出0.44亿元、1.17亿元、0.88亿元;投资活动现金净额分别净流出0.29亿元、0.67亿元、0.35亿元。青客在年报中披露,其融资活动的现金流入主要为直接从金融机构收到的分期租金贷款,也就是租户通过"租金贷"模式支付的预付租金。2019年度,青客需偿还租金分期贷款为14.43亿元。

据年报披露,青客公寓通过折扣等方式鼓励租客办理"租金贷"来支付租金预付款,以便从合作的金融机构处获得整个合同期内租金的一次性付款,这些租金预付款是青客公寓进行公寓采购、装修和日常维护运营的主要资金来源。

截至2019年度,青客租户中使用"租金贷"支付的租金比例为62.6%。目前,青客公寓共与11家金融机构建立了合作,其中包括华瑞银行、网商银行等民营银行。

值得注意的是,自2019年12月13日起生效的《关于整顿和规范房租租赁市场的意见》要求,到2022年底,长租公寓应确保通过"租金贷"这类分期付款方式获得的租金收入在总租金收入中的占比不超过30%。

多种迹象显示,青客公寓的现金流正在艰难承压。早在2019年10月就陆续有租户反映,退租后,青客公寓一直没有退还押金。一位南京的青客业主自称去年11月起就没有收到青客公寓本应支付的租金,还有多位租户反映自己的房管员因青客拖欠工资已经离职。

新冠病毒导致的疫情加剧了这一危机,春节假期的延长与各地交通不同程度的封锁,使得长租行业在新一年伊始的获客计划几乎停滞。"长租公寓企业一旦停止招租,就意味着现金流被掐断。"乐乎公寓CEO罗意在接受中新经纬采访时曾表示。

财经网了解到,目前已有青客公寓业主表示被拖欠租金,租户们也纷纷投诉"无法办理退租手续"、"水电费被胡乱口角"、"联系不上房管员"等问题。在业主提供的一份通话录音中,青客员工更是直言"没钱付押金",他对业主表示,"公司已经给我们下了死命令,必须让你们免租",如果业主不同意免租,青客公寓将以"不可抗力"为由解约。

公开资料显示,青客公寓成立于2012年,是一家分散式长租公寓运营商。青客公寓的运营采用的是"二房东"模式,即与散户房东签订五年到十年的长期合同锁定降低的租金和稳定的房源,再经过装修、隔断等处理,将房屋出租给租客,租客合约期通常为一年,租客支付的租金与支付给房东的租金之间价差,即租金差,构成了青客公寓的主要收入来源。

根据中国房地产大数据服务商克而瑞(CRIC)2018年统计数据,在长租行业的分散式公寓运营商中,青客公寓以10万间的管理房源规模位列第四。该行业排名前三的运营商为自如、相寓和蛋壳,其管理的房源规模分别为85万间、75万间和50万间。

上市以来,青客公寓的股价一路下跌。截至发稿前,青客公寓每股存托凭证(ADS)价格为12.45美元,跌破发行价17美元,总市值约5.96亿元。

编辑: 杜晓彤
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