六部委重拳整治下 长租公寓或将迎来前所未有的寒冬

来源:财经网 2019/12/26
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导语

该意见首次从国家层面统一了租金贷业务的期限匹配、金额比例等方面的监管要求,并提出加强对采取"高进低出""长收短付"等经营模式的高风险住房租赁企业监管,目标直指近年来风险日益突显的长租公寓行业。

六部委联合印发了首个针对住房租赁市场的制度化、常规化监管文件,宣告发布虚假房源信息、恶意克扣押金租金、违规使用租金贷、强制驱逐承租人等违法违规问题即将迎来重拳整治。

12月25日,住房和城乡建设部、国家发展改革委员会、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办在《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》(下称"意见")中,提出严格执行市场参与者备案管理、落实房源信息发布各环节责任、规范租赁服务费、租赁合同及住房改造、管控租金贷风险及市场主体经营行为、建立住房租赁常态化管理机制等14条监管措施。

值得注意的是,该意见首次从国家层面统一了租金贷业务的期限匹配、金额比例等方面的监管要求,并提出加强对采取"高进低出""长收短付"等经营模式的高风险住房租赁企业监管,目标直指近年来风险日益突显的长租公寓行业。

意见指出,开展住房租金贷款业务,应当以经网签备案的住房租赁合同为依据,按照住房租赁合同期限、租金趸交期限与住房租金贷款期限相匹配的原则,贷款期限不得超过住房租赁合同期限,发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率匹配。住房租赁企业租金收入中,住房租金贷款金额占比不得超过30%,超过比例的应当于2022年底前调整到位。

要达成这一监管要求并不容易,财经网此前报道,高比例的租金贷业务早已成为长租公寓行业的常态。

据蛋壳公寓招股说明书披露,2018年其75.8%的租客通过"租金贷"形式支付租金,截至2019年9月30日前九个月该比例略有下降,为67.9%。青客公寓同样高比例使用"租金贷"。根据其招股书披露,截至2019年6月30日,该公司65.2%的租客通过"租金贷"支付租金。

根据中国房地产大数据服务商克而瑞(CRIC)2018年统计数据,在长租行业的分散式公寓运营商中,上述两家赴美上市的长租公寓平台的经营规模分别位列第三和第四。

同时,意见强调,住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款,不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款。而上述两家长租公寓的招股说明书显示,在经营过程中会为一次性支付一年租金的租客提供一定的"预付折扣",对于难以一次性支付该笔租金的租客而言,租金贷正投其所需。

2018年8月27日,深圳互联网金融协会将租金贷定义为:租客向第三方金融机构或P2P网络借贷平台申请信用贷款,机构一次性将等同于一年租金的资金放款给到长租公寓平台,长租公寓平台并未将全部资金给到房东,形成了资金占用。表面上租客按月付租金,实际上每月向贷款机构还贷的服务。

通过租金贷,长租公寓平台可以用"拿房-出租-租金贷融资-再拿房"的方式实现快速扩张。对此,深圳互联网金融协会指出,租金贷模式"形成了资金池和期限错配,杠杆高、风险大"。

对此,意见指出,要严控住房租赁市场主体出现"支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金"的"高进低出"、"收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期"的"长收短付"等经营行为,指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户,将租金、押金等纳入监管账户。

2019以来,许多长租公寓平台利用"租金贷"、"高进低出"、"长收短付"等模式实现了快速扩张,与此同时,高杠杆导致的资金链脆弱等弊病也相继而来。

根据长租公寓行业培训与咨询机构房东东统计,从2017年至目前共有69家长租公寓机构资金链断裂或无法再经营,其中,2019年出现资金链断裂、跑路的长租公寓就有45家,被收购的有4家,拖欠或拒付房租的有4家,给房东和租客都造成了严重损失。

意见要求,住房和城乡建设部门应当通过提供数据接口等方式,向金融机构提供住房租赁合同网签备案信息查询服务,加强住房和城乡建设部门与金融监管部门有关住房租赁合同网签备案、住房租金贷款的信息共享。对不具备持续经营能力、扩张规模过快的住房租赁企业,可采取约谈告诫、暂停网签备案、发布风险提示、依法依规查处等方式,防范化解风险。

此外,意见还明确了各部门对于住房租赁行业不同违法违规行为的监管职责,其中,涉及违规建立资金池等影响金融秩序的,各相关监管部门按照职责,加强日常监测和违法违规行为查处;涉及无照经营、实施价格违法行为、实施垄断协议和滥用市场支配地位行为的,由市场监管部门依法查处;涉及违反治安管理和犯罪的,由公安机关依法查处。

以蛋壳公寓、青客公寓为代表的长租公寓,都将管理房源数量的扩张速度视作经营业绩的首要影响因素。两家长租公寓的招股说明书均提示,业务的增长取决于管理房源数量的增加,若无法维持或扩展的房源数量,将限制企业的发展,并对企业的经营业绩和财务状况造成重大不利影响。

随着租金贷、"长收短付"等长租公寓扩张房源的主要资金来源被戴上监管的紧箍,尽管意见提出,住房租赁企业可以应收账款为质押向银行贷款,但可以预见,长租公寓行业中绝大多数企业都将在2020年面临前所未有的资本寒冬带来的挑战,快速扩张时代即将成为过去式。

编辑: 杜晓彤
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