市场不看好 青客公寓IPO规模缩水过半

来源:财经网 2019/11/07
分享到:
导语

一位投行人士向财经网表示,大幅缩水的募资规模背后,反映出市场的不看好。

美东时间11月5日,青客公寓在美国纳斯达克正式敲钟上市。此次IPO,青客公寓以17美元每股的价格发行了270万股ADS,共筹集4600万美元。该发行价格为招股书中预期价格区间的最低位,且发行规模几乎减半。分析人士认为,市场的不看好是青客公寓IPO规模大幅缩水的主要原因。

距离青客公寓首次递交招股书过去了近一个月。在这一个月里,青客公寓在招股书中对募资规模进行了两次修改。

10月7日,青客公寓在首次递交的招股书中列明,拟募资规模为不超过1亿美元。10月25日递交的修订版本中,募资规模被调增至1.1362亿美元,而在最终修订版中,该金额减少至5899.5万美元。一增一减之下,青客公寓的募资野心被市场一头浇凉。

最终,青客公寓IPO时筹资金额为4600万美元,其中有65%为内部人士认购。

此外,青客公寓在招股书中披露的预期发行价格区间为17-19美元每股,最终发行价格为该区间的最低位17美元,发行股数也由最初计划的520万股减少至270万股。

一位投行人士向财经网表示,大幅缩水的募资规模背后,反映出市场的不看好。

"投资者对公司不看好,如果不缩小筹资规模,可能会发行不成功。"上述分析人士说。

另一位投行人士分析称,现在中国企业赴美上市的市场环境并不太好,融资较难,大股东知道融不到这么多钱的情况下,就会倾向选择以预期的发行价格发行,但是发行股数减少,以降低投票权的稀释。

根据青客公寓11月2日提交的最新版招股书显示,该公司目前仍处于亏损阶段,且净亏损金额还在扩大。2017年和2018年青客公寓的净亏损分别为2.45亿元和4.99亿元;经调整后的净亏损分别为6420万元和2.21亿元。截至2019年6月30日止9个月,青客公寓的净亏损为3.73亿元,略高于2018年同期的3.24亿元。

长租公寓运营商常被称作"二房东",其商业模式是与房东签订五年到十年的长期合同锁定降低的租金和稳定的房源,再经过装修、隔断等处理,将房屋出租给租客,租客合约期通常为一年,租客支付的租金与支付给房东的租金之间价差,即租金差,构成了长租公寓运营商的主要收入来源。

青客公寓在其招股书中披露,该公司租金差有缩小的趋势。不享受预付折扣的情况下,青客公寓2019年6月30日的租金差在租金收入中占比25.1%,较去年同期下降5.6%。享受预付折扣的情况下,青客公寓的租金差占比在2019年6月30日为20%,较去年同期下降5.1%。这意味着青客公寓的利润空间在不断缩小。

公司官网介绍,青客公寓成立于2012年,截至2018年底房源量近10万间,业务覆盖上海、苏州、杭州、南京、武汉、北京、嘉兴等城市。

根据中国房地产大数据服务商克而瑞(CRIC)2018年统计数据,在长租行业的分散式公寓运营商中,青客公寓所管理的房源规模位列第四。该行业排名前三的运营商为自如、相寓和蛋壳,其管理的房源规模分别约为85万间、75万间和50万间,与紧跟其后的青客拉开明显差距。

经营房源规模排在青客公寓前一位的蛋壳公寓,也于10月28日向美国证券交易委员会递交了上市申请。

蛋壳公寓在招股书中披露的拟募资金额为1亿美元,同样低于预期。此前,每日经济新闻等多家媒体报道,蛋壳公寓已计划上市,募资规模预计为6-7亿美元。

招股书显示,蛋壳公寓2017年、2018年分别发生净亏损2.71亿元、13.69亿元。截至2019年9月30日止九个月,蛋壳公寓的净亏损扩大到25.16亿元,较2018年同期增长约210%。

除了盈利模式艰难外,长租公寓行业的经营风险同样不可小觑。2018以来,长租公寓平台利用"租金贷"模式快速扩张的弊病相继爆发,目前已有超过20家长租公寓平台因"资金链断裂"而倒闭,其中不乏杭州鼎家公寓、乐伽公寓这样的规模较大的平台。

2018年8月27日,深圳互联网金融协会将"租房贷"定义为:租客向第三方金融机构或P2P网络借贷平台申请信用贷款,机构一次性将等同于一年租金的资金放款给到长租公寓平台,长租公寓平台并未将全部资金给到房东,形成了资金占用。表面上租客按月付租金,实际上每月向贷款机构还贷的服务。

通过"租金贷",长租公寓平台可以用"拿房-出租-租金贷融资-再拿房"的方式实现快速扩张。对此,深圳互联网金融协会指出,"租金贷"的业务模式"形成了资金池和期限错配,杠杆高、风险大"。

目前,南京、深圳、杭州、山西、北京、合肥等六省市已展开对住房租赁市场的整治,其中,"租金贷"成为整治重点。杭州、南京已经开展"租金贷"专项检查工作,严查是否存在租金贷合同套嵌,大力整治强制或诱导使用"租金贷"支付租金乱象。

但从两家率先赴美上市的长租公寓品牌所披露的信息看来,“租金贷”模式已然成为长租公寓行业的常态。据蛋壳公寓披露,截至2019年9月30日,其67.9%的租客通过"租金贷"形式支付租金。青客公寓同样高比例使用“租金贷”。根据其招股书披露,截至2019年6月30日,该公司65.2%的租客通过"租金贷"支付租金。

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组在今年7月发布的《中国住房市场发展月度分析报告》中指出,受到租金涨速减缓的影响,长租公寓平台将面临较大的资金压力,部分经营方式相对激进的长租公寓平台"爆雷"可能性仍然很大。

编辑: 杜晓彤
分享到:

相关新闻